Bitcoin房贷：一个6.6万亿美元的新蓝海
作者：BUBBLE
在5月27日，CantorFitzgerald启动了其针对机构客户的20亿美元Bitcoin抵押贷款计划，首批交易对象包括加密公司FalconXLtd.和MapleFinance。作为美国国债的官方承销商之一，这家华尔街百年老牌机构的入局，被视为一项极具象征意义的突破。
Bitcoin，正在从一种存量资产，转变为可以影响信贷体系的金融工具。
而仅仅一个月后，美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（BillPulte）又抛出重磅信号。他已要求房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）两家美国住房信贷支柱企业，研究将Bitcoin等Crypto纳入抵押贷款评估体系的可行性。这一表态引发市场剧烈反应，24小时内Bitcoin价格上涨近2.87%，重新突破108,000美元。
正如Coinbase广告片中提出的灵魂拷问：「在2012年你需要3万枚Bitcoin购买一栋房子，而现在你只需要5枚。如果房价在Bitcoin计价中一直降价，那为什么在美元计价中却一直上涨呢？」，这次的Bitcoin房贷会对美元体系造成什么影响呢？
当然，风险不容忽视。如前SEC官员CoreyFrayer所警告，一旦将不稳定的加密资产引入FHA提供担保的1.3万亿美元抵押贷款体系，其任何一次市值脱锚事件都可能带来系统性冲击。而法律学者HilaryAllen更直言，将最脆弱群体作为试验田强行推进技术变革，是极其危险的。
美国房地产经纪公司Redfin的首席经济学家DarylFairweather表示「由于时间充裕，又缺乏令人兴奋的消费方式，疫情期间许多人开始交易Crypto。其中一些投资化为泡影，但同时也使一部分人获得大量财富，或至少获得了足以支付房屋首付的水平。」
Security.org2025Crypto消费者报告，大约28%的美国成年人（约6500万人）持有Crypto，其中GenZ以及千禧一代占比则奇高，皆有超过半数的人持有或曾经持有加密资产。而由于千禧一代和Z世代在美国房地产市场中占据的份额越来越大，加密资产作为一种购房支付方式也可能日益流行。
而RedFin在2021年曾做过一次科普调查，他们委托研究技术公司Lucid随机采取了1500位首次购房者的样本，其中「您是如何积累首付资金的？」这一问题的回答，最常见的是「用工资」（52%），而不太常见的「家人的现金捐赠」（12%）和「提前从退休基金中支取资金」（10%），值得注意的是「卖Crypto买房」的人群从2019年到2021年逐渐上升在2021年末达到了近12%。而4年过去了，随着Crypto的普及，这个比例可能又进一步的提升了。
首先，在信贷风险管理层面，Bitcoin等加密资产的抵押贷款有望为GSE减轻「最后贷款人」角色的压力。长期以来，房利美与房地美承担着为大量非传统借款人提供融资保障的政策职责，包括缺乏足够信用记录或收入文件的群体。而开放Bitcoin抵押贷款，将使这类「信用不可见」但「资产可见」的加密原生投资者有机会通过新机制进入房贷市场，从而缓解GSE在维持住房普惠性方面的独有负担。Bitcoin作为一种去中心化、可验证、全球流动性强的资产，其抵押能力的制度化，等同于构建了一个「制度之外」的替代贷款池，为私有化后GSE的资产池留下更多结构优化的空间。
在资本结构方面，Bitcoin抵押贷款机制还可能通过加密原生的资产证券化路径，为GSE私有化进程提供融资支持。当前GSE最大的阻碍之一是监管资本缺口高达1800亿美元，仅靠留存收益预计需要七年以上才能填补。若Bitcoin抵押贷款能够形成规模化、可评级、可打包的抵押贷款支持证券（Crypto-MBS），不仅有望吸引新型的资本投资者，也可作为GSE资产支持证券的潜在「市场外补充物」。这类资产的存在，意味着GSE不必完全依赖国会资金或纳税人融资便可逐步实现资本独立，进而降低政府退出过程中的系统性摩擦。
与此同时，这一机制也在倒逼住房金融监管模型的更新。传统的GSE评估体系基于收入证明、债务收入比和F*I*C*O信用评分等现金流模型，而加密资产抵押贷款的广泛使用则强调资产能力、链上历史和加密钱包净值的评估标准。这种从「收入导向」到「资产导向」的风控逻辑转变，不仅有助于GSE在私有化后建立更灵活、市场化的信贷评估模型，也为后续新型抵押资产的整合奠定制度基础。如果监管机构能够容纳加密资产进入评估模型，那么GSE未来将有机会拓展业务边界，参与更广泛的金融资产承保，从而增强其市场化竞争能力。
更重要的是，在政治层面，Bitcoin抵押贷款的推广有助于构建一种「技术替代论」的话语空间，为特朗普政府推进GSE私有化创造舆论缓冲。私有化历来面临来自民主党、住房权益组织及部分州政府的强烈阻力，他们担心去政府化将损害中低收入家庭的融资可获得性。而加密资产抵押机制的合法化则提供了另一个政策选项：即在政府退出直接担保的同时，市场可以通过技术、资产和风险共担机制提供替代性的融资支持。这一逻辑不仅有助于平衡舆论，还为政策制定者在削减政府负债与保持住房金融稳定之间提供了更灵活的谈判筹码。
因此，尽管Bitcoin贷款机制本身并不构成GSE私有化的直接工具，但它的制度化建设无疑正在为私有化进程提供一个关键的「金融缓冲带」。它拓展了住房金融市场的抵押资产结构，释放了GSE的政策责任空间，提供了资本替代通道，并强化了市场对金融去中心化改革的接受意愿。在一个追求「更小政府」和「更强市场」的新政治周期中，加密资产的信贷功能正逐渐成为推动结构性住房金融改革的重要组成部分。
《大而美法案》
如果BillPulte的喊话是在利好Bitcoin房贷业务，那《大美丽法案》的正式签署生效则是「美国房地产行业」的一轮政策利好强心针。其中最为核心的一项，是将原先《减税与就业法案》中设置的20%QBI（QualifiedBusinessIncome，合格商业收入）扣除比例将永久化上调至23%，这一调整直接惠及大量通过有限合伙企业、S-corp结构或REITs进行房地产投资的个人与法人，其有效边际税率将降至28.49%左右。
对于资产负债表上以租金收入为核心的地产企业而言，税后现金流将显著改善，资本结构进一步优化。而这项改革也间接降低了以Bitcoin等资产持有主体通过设立实体购置房产的准入成本，为「链上资产-链下不动产」之间的桥接提供了更稳固的合规框架。
与此同时，《大美丽法案》恢复并延长了100%额外折旧机制，并将Section179的即时扣除上限提升至250万美元，使房地产项目的前期资本开支得以更快速地计入税前扣减。这不仅鼓励新建物业、仓储设施与生产性资产的集中投入，也为房产开发商在利率不确定性加剧的背景下，构建出更稳健的现金流曲线。对于试图通过DAO、LLC或SPV模式使用Bitcoin资产杠杆化购入房产的投资者或RWA项目方而言，折旧政策的恢复有效对冲了租赁回报滞后与资产变现周期长的问题，有利于将BTC等数字资产在房产项目中转化为更具流动性的底层收益权。
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MiloCredit
MiloCredit是位于美国佛罗里达州的金融科技公司，自2022年起推出美国首批以Crypto为抵押的住房贷款产品。其业务模式允许用户以Bitcoin、Ethereum或USDC等数字资产作为抵押，无需现金首付，即可获得房产价值最高100%的贷款额度。这种贷款结构不会触发资本利得税，也不设强制平仓机制，使借款人在保留加密资产上涨潜力的同时获得购房资金支持。
Milo提供的贷款最高可达500万美元，期限最长30年，当前年利率大致在9–10%区间，且不收取提前还款的罚金。抵押资产的安全由第三方托管机构如Coinbase、Gemini和BitGo管理。截至2025年初，Milo已累计发放超过6,500万美元的加密抵押住房贷款。
值得注意的是，之前这类贷款通常不符合美国联邦住房抵押贷款标准，无法被打包出售给房利美或房地美，因此资金成本较高，利率也相应偏高，而如果法案通过后，该体系有望进一步降低利率。此外，由于加密资产价格波动剧烈，Milo仍采用一定程度的超额抵押的方式保障贷款安全性。
Ledn
Ledn总部位于加拿大，以其「Bitcoin支持贷款」（Bitcoin-BackedLoans）而闻名，成为全球首批探索链上资产借贷结构化产品的加密原生平台之一。Ledn的核心产品允许用户以Bitcoin作为抵押，获取法币（如美元或USDC）贷款，LTV通常为50%，资金即时到账，最短贷款周期可按周计息。与Milo不同的是，Ledn并不直接与房地产交易挂钩，而是作为一种短期流动性解决方案，满足用户在不出售Bitcoin的前提下获得现金的需求。此外，Ledn也提供Bitcoin和USDC的储蓄账户及复利服务。该平台强调安全合规，抵押资产均托管在第三方机构中，并经过定期审计，尤其在加拿大和拉丁美洲市场具有一定的影响力。
MoonMortgage
MoonMortgage是一家面向加密原生用户的贷款平台，专注于为Web3创业者、DAO成员、以及没有传统信用记录的加密投资者提供「抵押Bitcoin买房」的服务。MoonMortgage的旗舰产品允许用户用BTC或ETH作为抵押品申请传统结构的房屋贷款，而房产则作为二次抵押，解决了借款人资产与收入不对称的问题。该平台通过与美国合规贷款方和托管机构合作，为用户提供与传统房贷一样的利率结构与还款机制，同时通过自研评估模型替代F*I*C*O信用分，专注于评估用户的链上资产历史与风险承受能力。MoonMortgage的定位更加垂直化，服务于crypto-nativebuyers，强调「无需卖币也能上车」的理念，是美国市场中为数不多公开面向链上身份人群的房贷项目之一。
People‘sReserve
People』sReserve是由CJKKonstantinos创建的加密金融基础设施项目，致力于打造以Bitcoin为核心的房贷与信用体系。该项目正在开发多种「Bitcoin驱动」的金融产品，包括自偿还式抵押贷款（SelfRepayingMortgage）和以房屋净值换取Bitcoin流动性的借贷工具（HEBLOC，即HomeEquityBitcoinLineofCredit）。People』sReserve的核心设计理念是，在保障用户Bitcoin所有权的前提下，释放其经济价值。这些产品不会将抵押的Bitcoin用于再质押（即不rehypothecate），并采用多重签名托管机制，以避免用户资产被中心化机构控制。同时，People』sReserve希望其贷款利率能与传统住房贷款相当，从而提升加密金融的主流可接受度。目前该平台仍处于产品开发阶段，尚未正式上线，但已开放官网通知订阅渠道，预计将于7月4日推出首批测试服务。基础设施
BeelineTitle
BeelineTitle并不是加密贷款提供方，而是致力于为加密抵押贷款搭建产权登记与数字托管基础设施的Blockchain服务公司。该机构专注于将房产登记流程数字化，并与加密资产托管机制结合，从而实现全链上、无纸化的房屋权属登记与债权管理。据AInvest报道，BeelineTitle将于2025年8月正式上线其全国性服务平台，届时将协助完成首批以Bitcoin为抵押的房地产贷款交易。Beeline的出现意味着加密资产和不动产之间的连接正在逐步标准化和合规化，为未来大规模落地打下制度与技术基础。
在基础设施上微策略也做了相应的贡献，他们开发了一套BTC信用模型，Pulte直接在社交媒体X上表达了对其的兴趣。Bitcoin能改变「老规则」吗？
从华尔街的百年券商到联邦住房金融监管机构，从特朗普的公开发声到房地产行业的资本结构重塑，以Bitcoin为支点的金融秩序正在自上而下渗透，Bitcoin的身份从「数字现金」到「电子黄金」到现在即将成为「信用媒介」，为传统金融提供了一种新的资本组织方式。而这「去中心化资产+联邦级信贷工具」的架构，冲击着抵押贷款的最深处设计逻辑。
未来，当房利美、房地美真正接纳Bitcoin成为其承保模型的一部分时，或许一个新的金融范式与生态即将诞生，Bitcoin所代表的不再只是财富储藏，更是一个可以撬动住房、税收、信贷乃至国家治理的新杠杆。
而Bitcoin房贷的制度化也许会成为特朗普「大而美」时代下，最具象征性的「工具」。