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震惊!7亿黑石疑似暴雷?全球房地产凉凉?

  • 数字经济财经
  • 2022年12月08日11时

全球最大的特殊资产投资机构黑石集团(BX.US)正面临着前所未有的困境。

据路透社报道,因11月份至今投资者的赎回请求激增,黑石集团分批次被动限制了,旗下规模高达1250亿美元(约8700亿人民币)房地产投资基金BRIET的赎回。


限制之后该基金相关投资者,一季度最多只能赎回5%的份额,每月最多只能赎回2%的份额。


引发了整个市场的极大恐慌,而对于投资者来讲:很难想象作为全球最大的不动产投资机构,也存在买入容易赎回难的问题。


以至于大多数投资者已不愿将资金进行再投入,而黑石也陷入了"出售资产—满足赎回—净值下跌—更多投资者赎回"的恶性循环之中。


此时的黑石,若对该挤兑风波处理不恰当,很可能会引发类似2008年的雷曼危机,从而造成新一波的金融海啸席卷全球。


01

史上第一个万亿不良资产投资巨头


在今年10月,黑石集团第三季度资金逆势吸金448亿美元,致使其总资产管理规模(AUM)达到惊人的9509亿美元(6.9万亿人民币),同比增长30%。

相较于2018年的4700亿美元,年时间总资产规模直接翻了一番。

(来源:黑石集团三季度财务报表)


这也使得黑石集团其管理层,对市场现状有了过度乐观的假象。

其总裁苏世明甚至预计,今年底其管理规模将提升至1万亿美元,成为史上第一个万亿级特殊资产资产投资巨头。

02

全球大举买买买


而进入2022年后,作为管理着全球最大规模不动产基金的黑石集团,在过去半年间已经完成了多笔重大交易,总金额近300亿美元,不断发行募资,买买买也成为了黑石集团的经营日常。

毕竟对于黑石集团作为全球特殊资产投资巨头来讲,逆势投资则是其遵循的基本原则之一,在过去很多年里,黑石也以此为傲...

因此在疫情期间,相较于全球不动产价格走势疲软,黑石集团却大举收购着日本、澳大利亚、印度、中国等地的资产,丝毫不受全球经济下滑,不动产市场不景气影响。

其不动产部门负责人曾断言:即使新冠疫情以来全球各大类资产价格走势在下滑,但房地产部分核心资产未来仍会回归强势上涨的趋势。

(来源:黑石集团官网.市场展望栏)


但事实是这样吗,至少短期内并不是...


03

暴雷有迹可循


今年11月20日,黑石集团发布2022年第三季度财报。

(查看黑石集团三季度完整财务报表及明细账,可加入资管风云良友圈)


Q3营收10.58亿美元,同比下滑83%;净利润370万美元,与去年同期32亿美元相比只剩下一个零头了。


这也是黑石集团1985年成立至今,首次在营收、净利润遭遇双重滑铁卢。


很难想象,作为全球最大的特殊资产投资机构,也直接面临着净收入自由落体的局面。


正因如此,才引发了众多投资者的担忧,他们认为利率上升的背景下,不动产已经失去了其投资的天然屏障,而黑石集团前三季度投资回报的滑铁卢,也正好印证了这个观点。


这也使得黑石集团的消息发布当日股价直接下跌了10%,这也是创下了至今以来的最大跌幅。


可惜的是,现在的黑石集团并没有通过出售资产,快速补充流动性,而是通过极大限制投资者赎回,从而预防挤兑风险。


可是盲目的限制赎回,却只会使后续的募资已变得十分困难,而市场上众多投资者则表示,目前已不愿将资金投入该不动产基金。


这即类似于商业银行的挤兑风波,而对于金融机构来讲,资金的挤兑却是众多金融机构最终破产的起因。


正如我国当年的海南发展银行那样,而这才是可怕的。


重仓美国楼市的黑石集团突然遭遇风波。据彭博社报道,由于投资者的资金赎回激增,黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资信托基金的资金赎回。有分析人士指出,房地产作为底层资产的特点主要是,流动性差,一旦面临赎回,即使规模不大也会引发赎回限制,很容易引发流动性的挤兑。


8800亿基金遭遇“赎回潮”


一则新闻,突然将全球最大的私募股权基金——黑石集团推上风口浪尖。


近日,彭博社报道称,由于投资者的赎回请求激增,黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资信托基金(BREIT)的资金赎回。


根据黑石发送给客户的信件显示,今年10月,要求赎回资金的申请18亿美元,已全部兑现;但11月以来集中赎回的资金太多,公司11月仅满足了该基金43%的投资者赎回请求,共计13亿美元;而12月仅有极少数的赎回请求能够被满足。


根据该基金的条款规定,投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额,每月最多赎回2%,以防止其持有的非流动性房地产被抛售。黑石在通知中补充说,12月只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。


需要指出的是,自2016年成立以来,房地产投资信托基金一直都是黑石集团的“拳头产品”,累计吸引高达700亿美元的股本,若考虑杠杆,该基金的总规模高达1250亿美元。


有分析人士指出,仅18亿的赎回,便迫使规模高达1250亿的资金停止赎回。这体现出了房地产作为底层资产的特点,就是流动性差,一旦面临赎回,即使规模不大也会引发赎回限制,但这看似保护性的条款,却很容易引发流动性的挤兑。


按黑石致客户信件,12月,该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。


2022年以来,黑石房地产投资信托基金仍取得了正向回报率,达9.3%。相比之下,大部分的房地产投资信托基金市场今年的表现则略显惨淡,Vangard房地产ETF年内回报率为-13%。


需要指出的是,作为一种非交易型房地产投资信托基金,黑石房地产投资信托基金不在交易所交易,其发行和赎回定价主要根据黑石每月发布的资产净值数据进行。


业内专家表示,此次黑石基金的房地产投资信托基金遭到投资者大量赎回,有几方面原因:


一是年内美联储急剧加息,引发美国房地产交易的快速放缓和房价持续下跌,在这样的背景下,公开交易的道琼斯美国精选房地产信托基金总回报指数(Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index)今年以来回跌幅度高达22.19%,而黑石旗下的REIT产品收益率披露为9.3%,引发了投资者对于其产品实际价值的质疑;


另一方面,可能是由于亚洲市场震荡,导致部分客户需要赎回产品以获取流动性,从而导致了赎回超过其产品预定限额。


盈利大跌


另据了解,近期,美国私募巨头黑石集团公布了2022年第三季度财务业绩。


财报显示,黑石Q3营收10.58亿美元,上年同期为62.24亿美元,同比下降83%;Non-GAAP每股收益为1.06美元,共识预期为1美元。归属于公司净利润为229.6万美元,上年同期为14.02亿美元。摊薄后每股收益为0美元,上年同期为1.94美元。


黑石三季度费用相关收益(FRE)为12亿美元(每股0.98美元),同比增长51%;可分配收益(DE)为14亿美元(每股1.06美元);净应计业绩收入71亿美元(每股5.85美元)。


尽管营收与利润等多方面数据不太乐观,但这家地产PE之王在募资方面依旧彰显了极强的号召力。


财报显示,黑石三季度资金流入448亿美元,总资产管理规模(AUM)达到历史新高的9509亿美元(6.9万亿人民币),同比增长30%,其中收费收入管理规模为7059亿美元,同比增长34%。


黑石预计,2022年其管理规模将提升至1万亿美元。这是他们计划在2026年实现的目标,如今很快要提前实现了。这样意味着,黑石将成为全球第一家万亿美元私募机构。


延伸阅读:今天这篇文章,我们聊聊丑国的房地产。


这两天,著名的黑石基金遭遇了集中强制赎回。在美国上周四的时候,黑石紧急限制了其旗下1250亿美元地产基金的赎回额度,以应付投资者赎回激增的情况。黑石基金大家都不陌生,在国内的房地产市场,这两年也能看到他们家疯狂买买买的身影。


此次黑石限制赎回的新规,投资者每个月最多赎回2%的份额,每个季度只能最多赎回5%的份额。投资者主要担忧的是黑石的估值有问题,可能会有爆雷风险,存在实际亏损的可能性。


此时丑国的房地产,确实已经走到了一个非常敏感,非常危险的阶段。黑石基金的赎回潮,有可能会触发行业连锁反应,触发更多的投资者强制赎回。黑石的投资者,都不是一般的人,这些投资者大多是嗅觉灵敏的机构,他们的动向具有风向标意义。


跟国内地产不一样的是,经过了几百年发展的丑国房地产,具有高度金融化的特征。通常会以房产及收益打包作为底层资产,然后包装成REITS等固收类金融产品,放在市场上由投资者投资。


前两年的大规模撒币,让丑国的房价开始起飞,涨得最快的几个城市,房价几乎接近翻倍了。前两年真是丑国房地产难得好光景,不少有房产的人,纸面上的资产都有不错的增长,间接滋生了房地产的泡沫。


随着丑国今年以来不断加息,导致房贷成本不断攀升,丑国的不动产抵押利率已经由2.98%上升为7.1%,创下了三十年之最。实际上,普通人的房贷成本增加了约三分之一,严重影响房地产的销售。而不断收紧的流动性,也影响不动产的估值,让房价泡沫存在被挤压的可能。


丑国是一个典型的成熟型地产市场,二手房销售占比高达85%,从今年6月以来二手房交易已经持续量价齐跌,最近的抵押贷款购房申请,已经下降了41%。明显是韭菜们不愿意买账,接盘的人不够了。


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